创近五年新低!刚需分流 改善受阻 上半年北京二手房交易量触底

发布日期:2019-08-06 00:15   来源:未知   阅读:

  近日,多家机构发布了北京二手房市场的监测数据。易居研究院的二手房市场报告指出,7月北京二手房交易量环比下降12.3%。

  贝壳研究院数据数据也显示,7月北京链家二手房实时成交环比下降4%,而从上半年数据来看,北京市场二手房成交量为7.3万套,创下近五年同期最低值,同比2018年上半年成交量下降5.3%,同比2016年历史成交高点下降了45.6%。

  8月2日,北京市住建委印发《2019北京住房和城乡建设发展白皮书》,进一步明确了北京楼市政策走向。

  《白皮书》指出,将保持房地产市场调控的连续性和稳定性,以稳地价稳房价稳预期为目标,坚决抑制投资投机性购房需求,逐步形成符合北京市特点,适应市场规律的调控长效机制,供给侧和需求端同时发力,进一步完善住房保障政策体系,加大政策性住房供应力度。

  根据《白皮书》数据显示,2018年北京市二手房成交量为15.2万套,较2017年小幅增加,成交量约为新建商品住房的3.3倍,继续占据交易市场主导地位。

  从成交结构来看,二手住房中二手住房中90平方米以下的成交套数占比达68.8%,交易市场以首套、本地购房以及中小户型住房成交为主。

  不过,一些机构数据则显示,2019年,北京二手房市场并未延续此前的复苏态势,成交量开始微幅下滑,而价格则相对稳定。

  根据贝壳研究院的数据显示,2019年上半年北京二手房市场成交量为7.3万套,创近5年新低。房价涨幅收紧,今年上半年二手房成交均价与2017年均价基本持平。

  当月来看,7月北京二手房市场延续“低波动”趋势。北京链家二手房实时成交环比下降4%,7月成交均价为62190元/平,环比下跌0.1%,同比下跌0.9%。

  从成交数据来看,400万以下房源占42%,为近半年最高;90平以下房源成交占比有小幅增长。整体来看,市场上低总价、小面积刚需占比提升,改善需求难以释放。

  从二手房的供给端数据来看,在市场供应持续增加、需求低迷的背景下,业主预期低迷。7月业主涨价占比再次下降,较今年高点下降13个百分点。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,7月北京二手房市场市场稳定,有触底现象,预计8月成交量稳中有升。

  从需求端来看,客户成交周期缩短1.2天,释放速度略有加快;且新增客源止降回升,环比增加7.1%,预计8月市场将仍表现出平稳状态,成交量略高于7月,月度环比价格波动稳定在2%以内。

  另据易居研究院8月2日发布的《7月13城二手房市场报告》显示,7月13城二手房成交量依然保持下行趋势。从13城7月份的二手房成交量能度排行来看,北京量能-5%,仅高于杭州的-7%,为成交量能最弱的城市之一。

  一方面,在政策保持严厉,信贷收紧的情况下,改善需求难以持续释放。在二季度学区房换房高峰期后,贝壳研究院数据显示,1000万以上总价段房源开始回落。

  北京市自2017年出台“3·17”新政以来,分别于2018年9月13日、2019年4月12日收紧市管公积金、国管公积金政策;明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,普通住房且为二套房的首付比例调整为不低于60%,非普宅二套房首付不低于80%,最高贷款额度下调至60万元。

  据业内资深分析人士向21世纪经济报道记者指出,随着北京房贷政策对二套房收紧,换房成本增加,消费者换房难度增大,改善置业人群的换房积极性降低。

  由于改善置业人群更多地倾向于选择地段较好的二手房,因而收紧的二套房房贷政策造成改善需求不足,对北京二手房市场有明显抑制作用。

  另一方面,北京的政策性住房和限竞房供应量逐步提升,对刚需的分流作用,被认为同样影响了二手房交易。

  自2017年以来,共有产权住房逐渐成为北京土地供应的重要组成部分。在北京公布的2018年第一批政策性住房建设计划中,首批共有产权住房计划建设3.9万套,备受关注。

  据第一太平戴维斯研究部发布的《2019年二季度北京住宅及投资市场回顾及展望》,从2019年上半年北京土地供应结构来看,住宅用地的主体仍是共有产权住房和限竞房,占比约为70%。

  上述《白皮书》再度强调,将加大政策性住房供应力度,多渠道建设筹集租赁住房5万套、政策性产权住房6万套、竣工各类政策性住房7万套,完成棚户区改造1.15 万户。

  严跃进曾向21世纪经济报道解释,对于以存量房交易为主的北京市场来说,本港台六开奖现场直播共有产权住房将更多带来存量房市场预期的变化,即新的可选房源增加,起到分流刚需的作用,减少刚需对二手房的选择,对存量房市场形成一定的挤压。

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